- Константин Николаевич, стоимость квадратного метра в малом жилье зачастую значительно выше, чем в квартирах стандартной площади. Однако из-за миниатюрного размера цена квартиры кажется не такой уж высокой. Поделитесь, стоит ли инвестировать в такую недвижимость, или это просто выбрасывание денег на ветер?
- Инвестирование имело смысл в те времена, когда доходность от квартиры сопоставлялась с ставками по банковским депозитам - когда они составляли 8-10%, а цены на недвижимость увеличивались на 10% ежегодно. Например, покупка недвижимости в 2019 году была оправданной. Сейчас, возможно, это не так. Оценка целесообразности покупки «маленькой» недвижимости зависит от индивидуальных потребностей.
- Будут ли продолжать расти цены на такое жилье?
- Приобретение маленькой студии может приносить не 6%, а даже 10% годовых, если вы выбрали удачное местоположение и качественно ее обустроили. Если вы создали добавленную стоимость для студии или квартиры, которая приносит выгоду, вы окажетесь в выигрыше.
Кто снимает маленькое жилье? Это обычно те, кто хочет начать независимую жизнь. Люди, которые начали зарабатывать, или студенты, которым помогают родители. На начальном этапе россияне часто выбирают аренду. Покупка небольшой недвижимости для себя возможна, но опять же - зависит от потребностей человека.
Как показывает практика, человек меняет социальный статус примерно раз в 5-10 лет. Жил один - появился партнер, появились дети. Все эти изменения влияют на нашу жизнь.
- И все же. Выгодна ли покупка маленькой квартиры именно сейчас?
- Сказать, выгодна ли покупка или нет, затруднительно. Но я точно вижу, что сейчас наблюдается тренд на приобретение жилья небольшой площади - он растет. Много молодых людей начинают самостоятельную жизнь в крупных городах. Они приезжают учиться, работать или просто искать счастья - найти место мечты, высокооплачиваемую работу.
Я полагаю, что в городах с населением 300-500 тысяч человек этот тренд не так ярко выражен.
Многое зависит от развития инфраструктуры, наличия различных социальных объектов - таких как рестораны, клубы, фитнес-центры. Их концентрация позволяет утверждать, что человек в квартире, кроме как для сна, не нуждается.
Но когда в квартире появляется второй человек, находиться в одном помещении вдвоем становится сложно, а иногда и невозможно. Вероятно, тренд на строительство небольших квартир сохранится - никакие запреты его не изменят, поскольку застройщики могут возводить помещения не в жилом фонде. Никакие обязательные 33 метра не имеют значения. Я говорю о апартаментах, строительство которых не регулируется градостроительными нормами. И, кстати, если количество маленькой недвижимости будет увеличиваться (а оно будет увеличиваться с текущими ценами), ее стоимость снизится. Этот тренд сохранится некоторое время, пока не произойдет естественное наполнение рынка такими объектами. Дефицита маленького жилья не будет.
- Константин Николаевич, есть ли дефицит какой-либо недвижимости, несмотря на высокие цены?
- Да, есть. Многокомнатных квартир строится очень мало. В стране их всего 40 тысяч. Во время пандемии коронавируса россияне поняли, что каждому члену семьи нужна своя комната, иначе теряется не только свобода, но и возможность работать. Я думаю, что застройщики анализируют ситуацию и своевременно изменят свои подходы к метражу и количеству комнат. В целом параметры жилья зависят от местоположения многоквартирного дома. Что эффективно для застройщика? Если это центральная территория - это одно, если близость к промышленной зоне, без школ и детских садов - другое. Последнее не так важно для молодежи, но имеет значение для молодых семей.
- Влияет ли район на размеры комнат в квартирах?
- Безусловно. В зависимости от категории потенциальных жильцов застройщики делают спальни размером 8, 11, 16 или 25 метров. Даже в домах массового сегмента площади напрямую зависят от района застройки. Застройщики формируют не только размеры квартир, но и площади каждой комнаты, кухонь, прихожих и санузлов на основе потенциального спроса.
- Не приведет ли запрет на строительство 28-метровых «однушек» к массовому строительству 29-30-метровых квартир?
- Я хочу подчеркнуть, что, безусловно, это произойдет. Но 30-метровое жилье - это не микроквартира. Микроквартира - это уголок площадью 8 квадратных метров. Такие тоже существуют. А однокомнатная квартира - это вполне приемлемый вариант для молодой семьи без детей. Минимализм в метраже характерен для молодого поколения, которое еще не определилось с семейными ценностями. Понятно, что с возрастом у человека появляется потребность в качественном домашнем быте. Кроме того, более зрелый человек меньше времени проводит в ресторанах, барах и ночных клубах, а значит, ему требуется хорошая кухня и гостиная.
Кстати, запрет на строительство квартир небольшого метража существовал и ранее. Новый закон - это не что-то принципиально новое. Проектировщики не всегда могли согласовать строительство совсем маленького жилья: возведение должно было соответствовать социальной норме, установленной в регионе. Просто сейчас нижняя граница метража была увеличена по закону. Это - попытка заставить застройщиков строить квартиры большей площади. Но, с другой стороны, если ограничение будет действовать, потребность в малых площадях будут удовлетворять апартаменты, которые по закону не считаются жильем.