Как рассказала «МК» директор департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко, в течение последнего осеннего месяца на вторичном рынке Московской области наблюдался неравномерный рост цен. В большинстве округов была зафиксирована небольшая ценовая коррекция в пределах 0,8–1,5% по сравнению с октябрем (см. таблицу). Небольшое увеличение аналитик связывает с выходом на рынок значительных объемов студий и 1-комнатных квартир, что повлияло на среднюю цену квадратного метра. «В декабре высокий уровень ипотечных ставок на вторичном рынке привел к снижению спроса и, соответственно, цен. Все больше продавцов готовы идти на большие скидки при продаже вторичного жилья», — отметила Мищенко.
«На сегодняшний день ипотечные кредиты на вторичном рынке встречаются довольно редко и, как правило, в небольших суммах», — подтвердил «МК» руководитель «МИЭЛЬ «В Новых Химках» Леонид Львович. Тем не менее, по его словам, есть случаи, когда покупатели берут крупные суммы под высокие проценты, вероятно, рассчитывая на быструю выплату. Большинство сделок осуществляется за наличные средства.
Как сообщил Львович, в основном покупают недорогие и компактные объекты, требующие минимальных вложений. Это связано с тем, что на качественный ремонт в настоящее время нужны значительные финансовые ресурсы. Такие квартиры приобретаются как для собственного проживания, так и для аренды. Рынок аренды сейчас чувствует себя хорошо, и люди осознают, что жилье можно быстро сдать и стабильно получать хороший доход. На предложение и спрос продолжают влиять те же факторы, что и прежде: сложная экономическая ситуация, «перегрев» рынка жилья, отсутствие доступной ипотеки, хранение средств на депозитах и нежелание инвестировать в недвижимость на данном этапе. «Все это приводит к ограниченному спросу, хотя он все же существует. Количество предложений на рынке довольно велико, но ожидали лучшей ситуации. Некоторые продавцы ушли с рынка в ожидании более благоприятных условий. На вторичном рынке средние цены не растут», — отметил Львович. — «Но и о падении цен пока говорить не приходится, хотя по некоторым объектам и сегментам наблюдается корректировка в сторону снижения».
По данным АЦ «Индикаторы рынка жилья», в ноябре в Московской области цены на вторичное жилье снижали советские панельные дома (-0,4%), а также современные монолитно-кирпичные двух- и трехкомнатные квартиры — все эти сегменты потеряли в цене по 0,5%.
Львович считает, что сейчас большим спросом пользуются недорогие однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Более просторные квартиры, которые традиционно приобретались по ипотеке для семей с детьми, менее востребованы. Это связано с тем, что ипотечного инструмента почти нет. А без жилищных кредитов многие граждане не могут позволить себе такую покупку. «Сейчас крайне редко можно встретить продавца, который категорически отказывается от торга. Вопрос лишь в его размере. В целом все понимают, что торг неизбежен, и иногда он может быть довольно значительным. Я говорю не о снижении цены, которое происходит в процессе реализации, а о том, что покупатель может уменьшить стоимость квартиры на 5–6% в процессе переговоров», — сообщил Львович.
С этими выводами во многом согласна Елена Мищенко: «Повышенным спросом пользуются наиболее доступные лоты по цене (студии и однокомнатные квартиры) с хорошим ремонтом и мебелью. Покупатели активно ведут торг. В среднем скидка составляет 3–5%. На лоты, которые выставлены на срочную продажу, в редких случаях продавцы готовы предоставлять скидки до 15%. В отличие от массового сегмента, готовое жилье бизнес-класса пользуется меньшим спросом: продавцы могут ждать покупателей более трех месяцев. При этом покупатели стремятся купить квартиру бизнес-класса по цене ниже рыночной».
«На вторичном рынке ипотеки сегодня нет, она доступна только на первичном. Существуют субсидированные программы банков, но их нельзя назвать льготными. В целом ипотека сейчас непопулярна из-за высоких ставок. Люди, которые берут ее под такие проценты, — скорее редкость», — заметил Леонид Львович. По его мнению, квартиры на вторичном рынке в Подмосковье покупают самые разные люди с различными целями: для инвестиций, для себя, для переезда из Москвы с продажей больших квартир.
Эксперты, опрошенные «МК», отметили еще один интересный тренд — первичное жилье в Подмосковье по-прежнему дороже вторички, но разница между этими сегментами рынка начала постепенно сокращаться. По данным Елены Мищенко, разрыв между средней ценой квадратного метра первичного и вторичного рынков Московской области составляет не более 20–22%. Она напомнила, что льготные ипотечные программы распространяются только на новостройки от застройщика, включая готовое жилье от застройщика. Поэтому при покупке квартиры на вторичном рынке от собственника покупатель может рассчитывать только на рыночные ставки. Таким образом, покупатели в основном приобретают вторичное жилье за наличные.
Правда, существуют также жилищные сертификаты, удостоверяющие право на субсидию на покупку квартиры для определенных категорий льготных граждан. Однако на рынке практически нет таких покупателей, которые могут воспользоваться ими в полной мере. «В жилищном сертификате устанавливается цена квадратного метра ниже рыночной. По этой причине льготники вынуждены либо доплачивать из своих средств за квартиру, либо приобретать жилье в регионах, где цена на недвижимость позволяет воспользоваться субсидией без доплаты из собственного кармана. Это проблема, которая снижает доступность жилья», — отметила Мищенко.
По ее прогнозу, до новогодних праздников на вторичном рынке сохранится небольшая коррекция в пределах 0,8 до 1,2% в зависимости от локации. Спрос будет снижаться под воздействием высоких ипотечных ставок, что, в свою очередь, будет снижать уровень цен.
«До конца этого года на вторичном рынке жилья Подмосковья не стоит ожидать привычной предновогодней суеты и ажиотажа. Спрос остается спокойным, и до Нового года цены вряд ли изменятся. На наш взгляд, такая вялая динамика сохранится как минимум в первые месяцы следующего года», — говорит Леонид Львович. По его мнению, ценовой разворот начнет постепенно формироваться после снижения ключевой ставки, выхода ипотеки на рынок и вывода средств со вкладов. Сейчас наблюдается отложенный спрос — многие люди держат деньги на депозитах и ждут более подходящего момента для покупки.
По оценке аналитика, рост цен на недвижимость, скорее всего, возобновится в следующем году. «Однако скорость этого роста зависит от политики Центрального банка и других экономических факторов. Мы уже замечаем, что многие граждане начинают снимать деньги с депозитов. Опасения о возможных блокировках средств подталкивают людей к покупке недвижимости. Думаю, что сейчас хорошее время для покупки жилья, поэтому лучше это сделать в ближайшие полгода», — заключил Львович.