Как сообщил «МК» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, к концу года объем новостроек продолжал увеличиваться во всех классах: по итогам 11 месяцев 2024 года предложение новых квартир в старой Москве возросло на 7%. В ноябре застройщики предложили 51,5 тыс. квартир и апартаментов. В массовом сегменте объем предложения остался на уровне 20 тыс. помещений. В бизнес-классе он увеличился с 20 тыс. до почти 23 тыс. Наиболее заметный рост предложения зафиксирован в премиум-классе: с 5 тыс. объектов в декабре 2023 года до 7 тыс. в ноябре 2024. В элитном и делюкс-сегментах предложение возросло на 34% (с 1,2 тыс. до 1,7 тыс. объектов). В Новой Москве объем предложения остался неизменным, составив 21 тыс. квартир.
«Премиум-класс в нынешних условиях стал золотой серединой на рынке столичных новостроек», – отметил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Он считает, что этот сегмент менее подвержен влиянию роста ипотечных ставок, так как доля сделок с кредитами здесь традиционно невелика. Немногочисленные клиенты, ранее покупавшие квартиры в кредит, переключились на рассрочку, но с рынка не ушли. Кроме того, в премиальный сегмент переходят покупатели из более дорогих – элитного и делюкс-класса. Это связано с тем, что многие не могут найти подходящие проекты в этих сегментах.
По словам Голева, многие проекты морально устарели. Клиенты все чаще ищут более комплексный подход, ожидая от застройщика полностью обеспеченного инфраструктурой жилья с масштабным благоустройством. При этом они не хотят переплачивать и выбирают премиум-класс. «Застройщики ощущают эти тенденции. В последние годы на московский рынок премиум-класса активно выходят компании из других сегментов и регионов. На первичном рынке премиум-класса Москвы сейчас представлено 61 проект. При этом более 50% от общего объема предложения сосредоточено в 10 крупнейших новостройках сегмента», – добавил эксперт.
Во-вторых, после стресса, вызванного окончанием льготной ипотеки, цены на новостройки в Москве стабилизировались. Рост цен на новые квартиры в столице по итогам 2024 года в основном пришелся на первое полугодие. С июля по ноябрь цены практически не изменились во всех сегментах, за исключением премиального и элитного.
Согласно данным Сырцова, в массовом сегменте средневзвешенная цена 1 кв.м. в ноябре составила 332 тыс. руб. по сравнению с 327 тыс. руб. в декабре 2023 года. В июне цены достигли 346 тыс. руб., а затем к ноябрю снизились до 332 тыс. руб. Таким образом, за 11 месяцев цены на массовые новостройки выросли на 1%, а во втором полугодии – снизились почти на 4%.
В бизнес-классе средневзвешенная цена квадратного метра в ноябре составила 463 тыс. руб. по сравнению с 440 тыс. руб. в декабре 2023 года (рост на 5%). Однако с июня этот показатель остался неизменным, составив 463 тыс. руб. Цены на новостройки бизнес-класса не увеличивались уже полгода.
В премиум-классе средневзвешенная цена квадратного метра достигла 748 тыс. руб. в ноябре, что на 14% больше, чем в декабре 2023 года (655 тыс. руб). После июня темпы роста цен заметно замедлились – всего на 2%.
В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра в 2024 году впервые превысила 2 млн руб. По итогам ноября этот показатель составил 2,14 млн руб. по сравнению с 1,88 млн руб. в декабре 2023 года (+13,8%).
В Новой Москве средняя стоимость квадратного метра в ноябре составила 250 тыс. руб. по сравнению с 242 тыс. руб. в декабре 2023 года. За 11 месяцев цены выросли на 3%, а по сравнению с июнем – на 1%.
Эксперты выделили еще один интересный тренд – среди округов Москвы за 11 месяцев больше всего подорожали новостройки в ЦАО – на 25%. Средневзвешенная цена 1 «квадрата» здесь достигла 1,6 млн руб., тогда как в декабре 2023 года составляла 1,3 млн руб. В остальных округах рост цен был значительно меньше. На втором месте по темпам роста – Западный административный округ (ЗАО), где средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась с 489 тыс. до 567 тыс. руб. (на 16%). Далее следует Северо-Западный административный округ (СЗАО) с ростом с 455 тыс. до 515 тыс. руб. (на 13%).
Самый низкий рост цен – в Юго-Западном административном округе (ЮЗАО), где средняя стоимость квадратного метра осталась на уровне 407 тыс. руб. В Зеленоградском административном округе (ЗелАО) цены выросли на 2% (с 235 тыс. до 240 тыс. руб.). Небольшой рост цен наблюдался в Юго-Восточном административном округе (ЮВАО) – с 343 тыс. до 356 тыс. руб. за квадратный метр (на 4%).
В-четвертых, в 2024 году на московском рынке новостроек заметно изменилась структура предложения по классам. Наметилось преобладание дорогих новостроек. В ноябре из 51 тыс. квартир и апартаментов, представленных на рынке, только 39% относились к массовому сегменту. На долю бизнес-класса приходилось 44%, премиум-класса – 14%, высокобюджетного сегмента – 3%. В декабре 2023 года ситуация была иной. Предложение массовых новостроек и новостроек бизнес-класса было примерно равным (по 43% из 46 тыс. квартир и апартаментов). На премиум-класс приходилось 11%, на высокобюджетный сегмент – 3%.
В-пятых, в уходящем году средняя площадь квартир в продаже в московских новостройках практически не изменилась, за исключением бизнес-класса. Здесь продолжилась многолетняя тенденция к сокращению площади. В ноябре средняя площадь квартир и апартаментов в этом сегменте составила 57,5 кв. м, тогда как в декабре 2023 года – 61,6 кв. м. Таким образом, за год площадь помещений в новостройках бизнес-класса уменьшилась в среднем на 4 кв. м.
«Средняя площадь квартир в новостройках бизнес-класса в 2024 году сократилась в связи с повышенным спросом на просторные лоты, – пояснила генеральный директор компании «Ривер Парк» Лариса Швецова. По ее словам, эта тенденция объясняется, прежде всего, ростом популярности семейной ипотеки в этом сегменте. Клиенты с детьми спешат оформить льготный кредит, опасаясь ужесточения параметров программы в 2025 году. Кроме того, в уходящем году на первичном рынке очень востребованными стали рассрочки, которыми пользуются в основном покупатели с высоким уровнем дохода. Как правило, они выбирают двух- и трехкомнатные квартиры. Средняя площадь квартир бизнес-класса, приобретаемых по ДДУ, с января по ноябрь 2024 года возросла с 53,9 кв. м до 55,3 кв. м. В результате сократилась средняя площадь экспозиции.
«Но в следующем году ситуация, вероятно, изменится. Девелоперы отреагируют на покупательскую активность выводом новых корпусов с более просторными вариантами, а также будет практически исчерпан запас «запрещенных» малогабаритных квартир», – добавила Швецова.
В остальных сегментах первичного рынка показатель средней площади помещений в продаже практически не изменился. В массовом сегменте он составил около 45 кв. м, в премиум-классе – 79 кв. м. В новостройках элитного и